Финансы » Ипотечное кредитование и его особенности в России » Модели ипотечного кредитования

Модели ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах. Полагаю, что наиболее обоснованной является следующая классификация моделей:

1. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента. Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г., скупает ипотечные кредиты у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Отметим, что в 2006 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд дол. (22% от общего объема облигаций в США). Значительное влияние оказывают организации, страхующие риски дефолта первоначальных заемщиков и эмитентов облигаций.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Отметим, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

Популярные материалы:

Страховой рынок, его структура и участники
Страховой рынок представляет собой определенную сферу денежных отношений, в которой объектом купли-продажи являются страховые услуги и формируются спрос, предложение на них. Он характеризуется как сложная многофакторная динамическая система, состоящая из постоянно взаимодействующих и взаимозависящи ...

Организация кредитования юридических лиц в коммерческом банке
Непосредственно кредитный процесс начинается со дня первой выдачи ссуды. Однако до этого момента и вслед за ним проходит целая полоса значительной работы, выполняемой как банком-кредитором, так и клиентом-заемщиком. Переговоры о кредите начинаются задолго до принятия конкретного решения. Здесь, одн ...

Российская специфика
При использовании банковских гарантий в российских условиях следует обратить внимание на некоторые основные моменты. Ø В связи с тем, что обязательство гаранта перед принципалом не связано с контрактными обязательствами принципала и бенефициара, условия гарантии должны быть составлены таким ...