Финансы » Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков » Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Страница 2

Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.

При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке - 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

Средние доходы первичного кредитора по ипотечному кредиту с момента его выдачи и до продажи оператору рефинансирования могут быть представлены в виде:

i х S х t D = --------- х t + К (2) 360

где D - средний доход первичного кредитора по ипотечному кредиту;

i - ставка по ипотечному кредиту;

S - средняя сумма ипотечного кредита по пулу закладных (ипотечных кредитов);

t - средний срок в днях (по пулу закладных) удержания закладных первичным кредитором (от даты выдачи до даты продажи оператору рефинансирования);

К - комиссии, взимаемые первичным кредитором с заемщика при выдаче кредита.

Если известна величина (или ее оценка) P(t) - вероятности дефолта ипотечного кредита за период t от даты его выдачи, то необходимым условием для принятия решения о работе банка "Возрождение" в качестве первичного кредитора является соотношение:

Популярные материалы:

Понятие и структура рынка ценных бумаг. Виды ценных бумаг
В общем виде рынок ценных бумаг можно определить как совокупность экономических отношений по поводу выпуска и обращения ценных бумаг между его участниками. Понятие "рынок ценных бумаг", или "фондовый рынок" объединяет отношения, возникающие при эмиссии и размещении ценных бумаг ...

Кредиты по учету векселей
Вексельно-кредитные операции в банке начинаются с получения клиентом вексельного кредита. Этот кредит может быть получен в форме учета векселей и в форме специального ссудного счета под залог векселей. При этом он делится на единовременный и постоянный кредиты. Кредиты по учету векселей могут быть ...

История развития страхования в Республике Беларусь
В России, в состав которой входила Беларусь, институт страхования был образован в 1786 г., когда императрица Екатерина II манифестом от 28 июня объявила о создании Государственного Заемного Банка. В составе Банка существовала Страховая экспедиция, которая принимала на страхование дома (только камен ...